本报记者　张耀庆　发自上海

　　２００８年，中国房地产现状正成为一盘迷局。
　　从夏季开始蔓延开来的政府救市言论如今演变为对中国房地产现状的正反两种不同观点。正方认为，中国楼市现状稳健，前景仍然良好；反方认为，多数房地产商已经陷入困境，未来会有一批开房产倒掉，危及中国经济全局。现状究竟如何？
上海楼市唱“降调”
　　２００８年，政府对于楼市的态度有了很大的不同，这种态度的变化首先反映在货币政策上。２００７年末，中央经济会议提出的货币从紧政策是今天国内楼市降声一片的开始。
　　中大集团董事长周海敏向记者表示：“从紧货币政策有三方面的含义。一方面是收紧存款准备金，贷款额度大量减少；第二是贷款利率提高了，增加了借贷的成本；第三，按揭的利率提高，从而造成购房者购房和还贷成本提高。所以，一方面钱少了，一方面建房成本高了，而购房者的支出也大了。”
　　根据上海银行业内提供的情况，往常，银行对于优质房地产企业的政策相当优惠，在银行所提供的基准利率下还可以再下浮约１０％；而如今的操作方式是在基准利率上继续上浮。对于中型房产企业来说，会在基准利率上再上浮２０％。
政府对楼市加紧调控在交易市场上引发了化学反映。２００７年彻夜排队买楼的现象开始绝迹，取而代之的是日渐浓郁的观望气氛。
　　市场观望气氛对开发商定价产生了一定影响。“降价从小开发商开始，然后蔓延到大开发商，接着出现普降。”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄表示。
　　事实上，２００８年上半年的上海楼市，无论远郊还是市区，打折优惠和公开降价都在同步进行。
　　根据搜房网数据显示，虹口区的瑞虹新城每平方米报价最高时为２２０００元，如今的价格是１４０００元，降３６．３６％；普陀区的颐和华城与万里雅筑分别下调４５００元；静安的国际丽都城最高价曾为３２０００元，目前下调了８０００元，降２５％；浦东新区的盛大金磐和锦绣华城分别下跌５０００元和４５００元。
　　尽管如此，今年上海的楼市销量仍然下滑，来自佑威研究中心的数据显示，７月上半月的销售数据进一步下滑。上海一手商品住宅的成交量仅３３．６２万平方米，环比下滑２２％。而从２００８年上半年的整体数据来看，总成交量只有５２５．９万平方米，相当于去年同期１０４３．６３万平方米的一半，成交量下降了５０％。
　　面对不利局面，一些市场人士坦言，房地产企业资金压力有可能进一步加大，在股市日渐冷清的情况下，上海房地产上市企业的生存状态也面临挑战。周海敏认为，尤其是那些依靠国内银行贷款的房产企业日子会过得比较艰辛。
房产商不再敢囤地
　　对于上海一些房地产企业而言，在紧缩的货币政策下，要维持正常运作实属不易。往常被开发商视为今后房地产业发展潜力重要标志的土地储备，也开始成为不少开发商的负担。
　　开发商拿地模式改变之后，土地对资金的需求量有很高的要求。周海敏表示，开发商以往的拿地方式是协议，现在是拍卖。协议时期，可以通过分房来获得土地，无需为土地出钱；但现在，为了竞得土地，必须为此投入大笔资金。０７年，业内对于房地产前景的过于乐观把土地价格推向了一波高潮。拿地价格飙涨，“地王”频出的现象显然提升了开发商对自身资金流量的底线。
　　但０８年以来，这种现象很难为继。易居房地产研究院副所长丁祖昱认为，由于上半年市场形势不容乐观，销售业绩不佳导致房产商现金流紧张，再加上上海出让的土地规模偏大，会占用相当数量资金，因此开发商只能谨慎拿地。
对于开发商以往所囤积的土地，政策也显示出不利的一面。根据国务院０８年１月７日下发的《关于促进节约集约用地的通知》要求，２００８年６月底前，各省、自治区、直辖市政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。在今年从紧的宏调背景下，６月３０日，在房产商眼中更像是闲置土地的“大限”。０７年，开发商高价拍地、囤地已经成为承受不起的高成本的运作方式。
并购成拿地新捷径
　　全国工商业联合会住宅产业商会会长聂梅生指出，在资金链绷紧的情况下，房地产企业之间的优胜劣汰非常激烈。有钱的做长线就可以过去了，但对于实力较弱的，假如今年房价上不去，银行又不给贷款，就会被并购，被淘汰出局。
　　据周海敏透露，目前上海地区就有６００多个项目寻求转让，而具有海外资金背景的中大集团正在洽谈一些收购项目。他直言：“眼下有不少项目在洽谈，但是我肯定希望拿到土地价格相对被低估的项目。”
　　同时，周海敏也指出，大开发商吞并小开发商并不是一般企业间单纯的并购，而是正在衍变成为拿地的一种新方式。“比如说，小开发商拿到一块土地却做不下去了，鉴于相关法律规定，大开发商不可能直接从其手中直接拿地，而是需要通过改变股权结构，获得控股地位，更换法人，以取得该拥有土地的小开发商的实际控制权，然后把控股资金与土地实际价格的差额，以咨询费的形式补偿给小开发商的原有股东，从而完成以兼并为形式的取得开发用地的实际行为。这看起来是大开放商对小开发商的兼并，实质是拿地。以前这种方式比较少，但在银根抽紧的情况下，它可能会变成另一种比较普遍的拿地方式。”周海敏分析说。

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