本报记者　张现军　曹蕾　发自江苏

　　“现在不要买房。”两个月前，记者的一位南京开发商朋友这样奉劝记者。两个月后，南京的开发商们突然撤下绝不降价的大旗，争先恐后地抛售楼盘。
　　 楼市如何，与其听“专家”们高谈阔论，还不如走近市场看“实战者”开发商的表现。现在，南京的开发商似乎集体陷入亢奋阶段，南京楼市的高潮转眼将逝。
首付一万、买房送车
　　 一直坚挺不倒的南京开发商们进入７月却再也撑不下去了，先是天水滨江花园，紧接着是拉德芳斯、华汇康城、江岸水城、美达·浅草明苑……前赴后继推出了久违的“一口价”、“首付一成”购房。现在，又轮到了华欧国际友好城。
　　 ７月１７日，“首付１万，月供１２６０元即刻拥有两室两厅景观房＋四至五万元轿车开回家”的广告标语将位于南京六合经济开发区的华欧国际友好城推向南京市民的视线，也再度将南京楼市促销推上新的台阶。
　　 ７月１８日，记者联系上了打出如此广告的开发商华欧集团。该集团企划负责人张经理介绍，打出“首付一万”，的确也是想为了吸引更多的客户前往看房、购房，并且也是希望能切切实实减轻购房人的负担，以刺激销售。
　　 南京网上房地产显示，位于六合经济开发区的该楼盘５月２４日曾开过一次盘，但所推出的６幢２９４套房源截至７月１８日仅有４７套成交（含认购），销售率不及２０％。数据同时显示，该楼盘目前可售的总房源还有３３９套，当月均价在３０８１元／平方米。
　　 张经理表示，他们此次推出的“首付一万”适合项目在售的所有房源。具体的操作为，购房者在与开发商签订购房合同后，只需先付一万元，首付所需的剩余部分由开发商垫付。
　　 “实际上给银行的首付仍然是２成或者３成，购房者只要按合同规定在一定期限内将剩余首付款还给开发商即可。”张称。
　　 不仅如此，该楼盘同时推出购房送车的优惠。“只要买上一套９０平米左右的房子，就可以获得价值４万元的小轿车一辆。”张经理说。 　
　　 “都是被逼出来的。”张经理毫不讳言，“现在买房的人只有那么多，而且很多还都在观望，开发商面临僧多粥少的局面，只有自己想办法度过难关了。”
　　 实际上，这样的首付方式与近日南京众多楼盘推出的首付一成类似，不过，一万元的首付显然进一步降低了购房的门槛。
　　 “我们现在正推出一成首付，４０００元／平米、１００平米的房子，总价４０万，首付只需４万块。”江岸水城一位王姓售楼先生这样介绍他们“新推”的业务。
“只要出５万元首付，就能买到总价５０万元的房子，这样的付款方式全南京也少有，特别适合首付能力不强的年轻人。”江宁麒麟镇的楼盘华汇康城，也做出了类似的承诺。
没有最低，只有更低
　　 南京更多开发商则推出了变相降价的“一口价”售楼模式。
　　 经过前两年的疯涨，房价已令原有客户群体望“房”兴叹。在迈皋桥，一年前总价约６０万元／套的小三房涨到近９０万元／套，上半年价格稍回调后，多数开发商咬定８５００元／平方米房价不松口。但进入７月，可以拿到更低的价格。近日，该范围内的阳光聚宝山庄喊出了“一口价”６５００元／平方米的“最低售价”。
　　 在江北，当多数开发商咬定均价４０８０元／平方米加上一成首付时，明发滨江新城项目则率先推出了３２０８元／平方米起售的促销活动。这价格已接近明发滨江新城最早喊出的价格的一半。
　　 在河西，房价早已经过万，可是，天水滨江近期喊出了仅８６２２元／平方米的“一口价”。比天水滨江力度更大的是老盘拉德芳斯，他们最后的尾房几乎全部“一口价”８６００元／平方米。
　　 在仙林板块，“一口价”也正风行。赛世香樟园销售人士表示，“２９号楼‘一口价’７０００元／平方米，无优惠，但报价是板块最低。”
　　 南京市统计局６月份发布的《南京城镇居民家庭财产性收入分析》显示，２００７年南京每百户居民拥有住房１１７套。由此可见，南京市民并不缺房，况且，两大阵营中，购房者一方显然正于无形中占了主动，曾经不可一世的开发商再死扛房价无疑就是在玩火，从而不得不变换策略，吸引更多的购房者。
大步快走才是上上策
　　 在土地市场，开发商则集体黯然。从去年的“疯狂竞价”，到如今的“出手谨慎”，南京土地市场可用一个字来形容：冷。
　　 据统计，今年１到６月份，南京共有３１幅地块公出让，其中底价成交２４幅，流标３幅，仅有４幅地块溢价成交。和去年同期６０幅地块出让、地王频出的火热景象相比，今年南京土地市场大大降温，国土部门推地的速度也明显放缓。
　　 近期，记者从即将推出小户型房源的江宁一楼盘了解到，置业顾问在回访时发现很多客户都有这样的心态：“江宁下半年房子多呢，而且应该会跌价，所以我们现在不急，等等再说。”这使得原本对开盘抱有十足信心的置业顾问也心慌了起来。
　　 购房者能观望以等候最佳时机，但背负高额销售指标和回款任务的开发商能等吗？答案显然是否定的。恒大绿洲率先传出将于８月初开盘的消息。据了解，为了避开集中上市带来的惨烈竞争，恒大绿洲此次开盘完全是“抢”出来的，不但样板房和现场售楼处要到开盘前才能公开，而且所推房源仓促到连精装修都来不及做，只能卖毛坯房，销售价格也传言将远远低于之前的市场判断。
　　 与恒大同为江宁楼市风向标的万科金域蓝湾，近期也传出开盘价格将远低于之前传言的８８００元／平方米的消息。
　　 改变原有策略，动起来的不止恒大、万科。２１世纪国际公寓、玛斯兰德、武夷绿洲等等也都动了起来。记者的一位开发商朋友坦言：“看来波动是在所难免了，落袋为安、大步快跑才是应对变化的上上策。”
首付一万背后的开发商心思
　　 有专家认为，开发商“首付一万、买房送车”这种“夸张”的做法充满了“冒险精神”，特别是在当下深圳楼市断供风波闹得正厉害的时候。但是，开发商则有自己的想法。
“从江南到江北，买的没有卖的精，更何况是我们这些在中国市场上摸爬滚打多年的开发商呢。”记者的一位王姓开发商朋友向记者道出了“便宜卖房”背后的心思。
　 “比如一个新房总价１００万，首付２成，购房者要付２０万元。对于很多购房者来说，这不是一笔小数目。但是首付１万，许多人就能够买房了。这等于开发商‘便宜’１９万把房买给购房者，然后能够从银行里‘套出’８０万元来。” 该开发商说，如果购房者有能力还钱，１９万还能捞回来；如果购房者无钱还贷，房子也和开发商没关系了，顶多自己“少赚”１９万元而已。“实际上这和前几年人们常提到的虚假按揭性质一个样，只不过以前是开 发商直接找‘身份证’从银行套现，现在是直接找‘购房者’从银行套现。”
“我听到过这样的操作手段，但这属于拿不上台面的暗箱操作，银监会早有禁令。”对此，深圳发展银行南京分行房贷部刘宗荣经理表示，“购房者首付一万，开发商‘垫付’剩余款项，对于银行而言就丧失了对购房者资信的有效审查。而一旦购房者未来资金出现问题，很容易出现断供的情况，从而加大银行的风险。”
　　 确实，“首付一万”的购房者，由于前期投资较少，一旦南京出现深圳那种房价“拦腰砍”的状况，自然不会再还款给银行。
事实上，南京多家银行向记者表示，南京已经出现“断供”的个案。
　　 据了解，今年４月以来，南京银行房贷不良率上升幅度加大，从０．１％上升至０．３％，个别高的已经达到深圳的０．５％。“我们已经给支行房贷部下发不良率有所抬头的警示通知。”南京一家国有银行房贷部门负责人说，“除了不良率上升外，还出现了新购房者只还３个月就断供的现象，这种情况以前很少发生。
　　 还款不力，银行压力骤增，但对开发商的影响却不大，甚至还有开发商庆幸早日套现，得以脱身。
　　 潘石屹今年三月底抛出了“房地产开发商从来没有这样缺钱”的言论，他同时预言由于货币政策紧缩，中国房地产企业将会经历“百日巨变”。“房事”没有永远的高潮。如今，在潘石屹言论恰好百日后的７月，南京“房事”似乎正验证着潘石屹的说法。
　　 此外，据了解，目前，低首付在深圳、广州、沈阳、武汉、南京、郑州等地的蔓延已形成了一股风潮。开发商的垫付行为已经大大增加了银行的风险，政府相关部门正在打击开发商的这一行为。

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